« Le constat le plus important, c’est le coût élevé des logements », résume Aled ab lorwerth, économiste en chef adjoint à la SCHL. Le loyer médian y a atteint 3 025 $ en 2025.

Parmi les trois capitales territoriales étudiées, c’est à Iqaluit que les contraintes liées à l’offre sont les plus prononcées. À l’échelle du Nord canadien, l’investissement dans l’habitation est resté inférieur à son niveau de 2021. Cette faiblesse, conjuguée aux réalités régionales, continue de freiner l’accroissement du parc résidentiel.

Seulement six logements vacants

L’inoccupation témoigne d’une situation encore plus tendue : à Iqaluit, elle est demeurée à 0,3 % en 2025 pour une troisième année consécutive, soit seulement six logements vacants sur le marché locatif privé, qui comptait près de 2 000 unités. Malgré le départ de résidents appartenant aux groupes les plus susceptibles de louer, les besoins liés au surpeuplement maintiennent la demande au-dessus de l’offre disponible. « Je n’ai jamais vu un taux aussi bas », affirme l’économiste, qui juge nécessaire d’accroître l’ensemble de l’offre, sans concentrer les efforts à une seule catégorie.

Le loyer médian a continué d’augmenter, mais sa progression a été la plus faible depuis 2020. Selon l’analyse de la SCHL, ce ralentissement s’expliquerait par les autres pressions qui s’exercent sur le budget des ménages et réduisent leur capacité à absorber de nouvelles hausses.

La situation est tout aussi préoccupante dans le parc de la Société d’habitation du Nunavut (SHN). En janvier 2025, presque la moitié des ménages locataires vivaient en situation de surpeuplement. Le mois suivant, 36 logements du parc étaient vacants à Iqaluit, alors que la liste d’attente dépassait 400 ménages. Certains nécessitaient d’importantes réparations avant de pouvoir être occupées.

Au 31 mars 2026, ce nombre avait atteint 463, selon la SHN. L’organisme n’a toutefois pas communiqué de chiffres actualisés concernant les unités vacantes ou inhabitables.

Hors d’Iqaluit, le portrait demeure incomplet. « Malheureusement, nous n’avons pas les données pour les autres communautés, mais nous pensons que c’est le même problème partout dans le territoire », poursuit Aled ab lorwerth, qui croit que l’état du bâti pourrait y être encore plus préoccupant.

Pour lui, la crise ne se résume donc pas à un seul facteur. « Il y a bien sûr un problème d’abordabilité et il y a aussi un enjeu de qualité des logements et de rénovations et, pour moi, la solution, c’est d’augmenter l’offre ». L’économiste estime qu’atteindre cet objectif constitue un défi majeur, notamment en raison des coûts de construction élevés. Parmi les pistes évoquées, il propose de faire venir des unités fabriquées ailleurs au Canada et d’améliorer la chaîne d’approvisionnement.  

Des projets, mais des obstacles persistants

Le parc privé devrait s’accroître en 2026 : plusieurs projets d’habitation sont en cours à Iqaluit et des permis ont été délivrés en 2025. La SCHL tempère toutefois les attentes : cette activité « ne devrait pas réduire considérablement l’écart » entre les territoires et le reste du Canada au chapitre des mises en chantier par habitant.

Au Nunavut, le développement résidentiel repose presque entièrement sur des fonds gouvernementaux. En 2025, le logement social représentait 93 % des investissements dans l’habitation neuve, contre seulement 6 % au Canada. Selon le rapport, l’évolution récente de ces investissements reflète davantage le calendrier des projets publics et subventionnés qu’une participation accrue du secteur privé.

Cette prédominance du secteur public devrait se poursuivre. Le plan 2026 de la SHN comprend 167 nouvelles unités, soit 157 logements sociaux et 10 destinées au personnel du gouvernement territorial. Parmi celles-ci, 58 sont prévues à Iqaluit et 109 dans d’autres communautés des trois régions.

Ces unités présentent toutefois des degrés d’avancement différents et ne seront pas nécessairement toutes terminées cette année, les travaux s’échelonnant souvent sur plus d’une saison. À Iqaluit, 46 logements sociaux de construction conventionnelle ont atteint le stade de l’achèvement substantiel et devraient être occupés d’ici la fin août. En juin, 58 unités supplémentaires ont obtenu l’autorisation de la Ville et sont désormais à l’étape de la planification en vue d’une livraison ultérieure.  

La SHN souligne que l’accroissement de l’offre demeure freiné par le manque de terrains viabilisés et prêts à construire, les infrastructures municipales limitées, la rareté et le prix élevé du gravier et des autres matériaux, la faible disponibilité de travailleurs spécialisés et d’entrepreneurs, les coûts de transport et de mobilisation ainsi que la brièveté de la période annuelle consacrée au ravitaillement maritime et aux chantiers. « Ces contraintes peuvent influer à la fois sur le nombre de projets pouvant avancer au cours d’une année et sur le temps nécessaire pour les achever », indique l’organisme dans une réponse écrite.

Pour réduire ces obstacles, la Société mise notamment sur une planification plus hâtive des projets et de la logistique d’approvisionnement, une combinaison d’approches modulaires et conventionnelles, le développement de la main-d’œuvre et une coordination accrue avec les communautés en matière de terrains et d’infrastructures.

Le marché immobilier est lui aussi peu dynamique à Iqaluit, où les transactions s’effectuent dans le cadre d’un régime foncier à bail. Les transferts de titres se sont limités à 20 en 2025, soit près de la moitié du niveau habituellement observé au cours des dernières années. Le prix de vente moyen a néanmoins augmenté de 1,9 %, soit sa plus faible progression depuis 2021. Malgré la baisse des taux d’intérêt, « de nombreux ménages n’avaient toujours pas les moyens d’acheter une propriété », constate le rapport.

Le manque de logements freine-t-il l’établissement des travailleurs ?

Malgré ces difficultés, la population du territoire continue de croître grâce à l’accroissement naturel, soit la différence entre les naissances et les décès. Faute de données équivalentes pour Iqaluit, la SCHL utilise celles du Nunavut comme indicateur de la situation dans la capitale.

Parmi les personnes gagnant un revenu d’emploi au Nunavut, 37 % vivaient ailleurs au Canada, comparativement à seulement 3 % dans les provinces. Cette forte dépendance à une main-d’œuvre venue de l’extérieur pourrait découler de l’insuffisance de l’offre. « Le nombre limité d’options de logement peut compliquer l’installation permanente des travailleurs dans les territoires », souligne le rapport.  

Le Nunavut affiche le taux de fécondité le plus élevé au Canada, mais il a continué de perdre des résidents en âge de travailler au profit d’autres régions du pays. Pour Aled ab lorwerth, les difficultés à se loger ont « un impact majeur » sur ces départs. Bien que l’emploi et la conjoncture économique entrent également en ligne de compte, « le coût énorme du logement est vraiment un grand facteur », affirme-t-il.